不動產是國家最重要且影響層面最廣的資源，是人民生活與產業營運最基礎的生產要素，也是是資本社會中人民最大的生活支出與金融體系最主要的擔保品。不動產在總體經濟的功能是核心生產要素，是成本項，其價格漲跌並非計算GDP產值的對象，房價上漲對經濟成長的直接貢獻極低。

然而，過大的不動產價格泡沫，反而導致過多社會經濟資源投入非生產性的投機遊戲，造成實質生產的土地使用成本提高與資金人力的排擠，扭曲經濟產業結構的正常發展，也是造成貧富落差的重要原因。

要分析青年貧窮問題可以從很多面向去探討，例如：與中國的生產要素均質化、台灣接單中國生產、資本跨界及資訊全球化、依賴理論、世界體系理論，但青年最深刻感受的仍然是勞動再生產的成本，特別是居住成本。因此本文從住宅現況及住宅政策的面相來探討青年貧窮化問題。

※台灣房價問題有多嚴重？台北市世界冠軍！其他縣市也很高

聯合國認為房價所得比4倍以上即屬負擔沉重，6倍以上是極為沉重。營建署今年4月16日公布新版房價所得比，台北市高達15倍(不吃不喝15年才能買房)，新北市12.67倍，其他縣市也都有7倍以上，僅屏東和基隆低於5倍(也有4.5以上)，全國平均為8.37倍。台北超越香港、東京、紐約、溫哥華，但我們的居住品質如何？

   全台平均貸款負擔率為35.36%，也是以台北市最高，負擔率63.37%，然而聯合國認為合理的貸款負擔率約為三分之一。

  ※房價資訊不對稱，炒房成為全民運動

  我有個親戚三年前因為工作關係需要搬到台北天母，因此在天母買房自住，她看了一間30年的屋齡的電梯大廈公寓，權狀52坪，售價3500萬，後來殺價到3188萬，付   了10萬訂金後，他又積極透過許多關係查詢，最後仲介拿出一份書面資料，才知道四個月前那棟房屋才剛以2700萬成交，由投資客購得，才過四個月，房屋售價被哄     抬了800萬，最後再殺到2830萬成交。每月貸款本金加利息應付金額將近12萬。台北市小一點的房子至少也都要2000萬起跳(總價市場)。如果她先生不是老台北、有其他  地產在出租給別人，試問有幾個雙薪家庭付得出這樣的金額？

 消費者面對這個資訊不對稱的情形，屋主和仲介都知道前一手的價格，但購屋者卻渾然不清楚，被坑了還跟人家說謝謝。

 對於社會資源的分配，資本主義強調按資分配、社會主義主張按勞分配、共產主義願景是按需分配，也難怪已有學者對台灣扭曲的制度下了「按房分配」的結論，進而  出現房產階級的概念，嚴重影響我國的階級流動。

 ※不動產稅制問題

 不動產稅制問題可區分為稅制內部結構問題與稅制不當的負面衝擊兩大部分。在稅制內部結構問題方面，包含明顯偏低的公告地價、公告土地現值與房屋評定現值，以  及導致實際各項稅制的有效稅率均明顯過低與課稅不公問題。此外，土地增值稅與房屋交易所得稅不論實際為獲利或虧損均應課稅的不當結構，加上一年內交易無需課  徵土地增值稅等引誘短期投機問題，都是不動產稅制內部的重大瑕疵。

(一)不動產持有稅制有效稅率過低問題

 台灣的地價稅與房屋稅的名目稅率分別為1%與1.2%，但依據財政部提出數據，台灣的地價稅與房屋稅有效稅率分別為0.23%與0.31%，明顯低於其他國家約1%的一般  水準。

 另有學者以帝寶豪宅（市價約4億元）為例，其一戶之地價稅約8千元，房屋稅約15.3萬元，共約16萬元，有效稅率僅0.04％。，此意味財政部所提出之數據，仍有高估  的疑慮。再舉另一項觀點則是以市價約2,000萬元住宅為例，每年繳交地價稅與房屋稅合計約6,000元，但一輛價值約百萬元的2000cc汽車，每年應繳之牌照稅與燃料  稅則高達17,440元。前述現象均顯示國內不動產持有稅負明顯過低之事實與程度。

 國內不動產稅制中的地價稅與房屋稅有效稅率嚴重偏低，一方面導致地方政府稅收嚴重不足，又使得囤積與閒置不動產的持有成本偏低，形成引誘投機與製造空屋的元  凶。

(二)土地增值稅為逆向資本利得稅

 當前的土地增值稅與房屋交易所得稅制度，也存在著稅制定位模糊問題，亦即此兩項稅制是否為資本利得稅仍有相當疑問。且因每年課稅基礎相對實際資本利得的關係  不定，但名目稅率卻相同，導致資本利得較高時的有效稅率反低於資本利得較低之年度，甚至在交易虧損的情況下仍需納稅，形成矛盾的累退資本利稅結構。

 依據內政部發布歷年土地公告現值調整幅度數據，台北市調幅最高為民國97年的6.69%，最低為99年的2.12%。高雄市則以94年的3.3%最高，99年的0.38%最低。相  對於信義房價指數年漲幅，台北市99年上漲21.02%最高，97年5.15最低；高雄市同樣以99年上漲14.82%最高，96年則下跌5.02%。顯示公告現值調幅明顯低於房價  漲幅。

 土地增值稅在現行制度的操作下，竟然呈現房價漲越多稅率越輕，漲的少稅率反而提高的累退稅；更離譜的是，明明跌價賠錢，竟然還要繳增值稅，而且要繳的稅額還  比房價漲最高的時候多。此外，近30年未曾調整的房屋評定現值，造成房屋稅收明顯偏低；另在土地公告現值每年調整一次的結構下，造成一年內短期投機免稅，長期  持有使用經營反須負擔較高稅率的逆選擇問題。

(三)不動產低稅率成為民粹困境，縣市政府缺乏改革著力點

  在地方政府不動產稅收不足下，長期形成仰賴中央補助款的地方財政，幾乎已失去對強化不動產稅收的動機與信心，更不易認同透過建設與有效經營管理來增加不動產「價值」，以培養稅源等地方治理原則，寧願維繫較為民粹的低稅政策來討好民眾，也讓期待進行改革的縣市政府不敢擔任改革的領頭羊。

 ※小結：高房價下九成民眾受影響

 民國102年4月台北市擁有房屋人數約71萬人(含法人)，其中僅擁有一戶者約佔82.9%，擁有1~2戶者佔全部擁屋者的94.86%。亦即，決大多數民眾並非高房價的直接受  益者，反倒因換屋或為子女購屋，而需負擔極高的成本。維繫高房價僅是對極少數(約5%)高資產家戶與市場投機客有利，卻是絕大多數民眾共同的夢饜。

 ※政府面對高房價政策的措施

 三年前，高房價成為第一民怨，朝野也開始積極面對。除了民國100年通過特種貨物與勞務稅條例(奢侈稅)，101年完成不動產交易資訊登錄與揭露的地政三法(不動產  經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例)的修法，並制定住宅法(增列社會住宅專章)，今年也開始展開房屋稅條例修正，以及房地合一實價課稅的總檢討。

 但是政府面對這個問題所端出的住宅政策，卻一再碰壁。為麼會這樣？

 今年五月，發生桃園縣副縣長葉世文（前營建署長）涉貪案。讓一切都明白了。

 葉前署長仼內，住宅法中社會住宅不僅中央無興辦責任，特殊身分及需求者僅保留至少10%；他任內推出招商興建，並出售給幸運中韱者的浮洲和林口A7合宜住宅，不  僅兩處籤王選的都是房價一千萬大三房，更有三成中籤者因繳不起頭三期款項而棄權，合宜住宅是個圖利建商，照顧高所得中產階級的錯誤政策。

 另外租屋平台，九個月過去了，只媒合16件，政策到今年止，預計媒合1560件。還有以房養老政策，因為條件過度嚴苛，沒有老人願意加入，或願意加入的不符資  格，結果公告兩次後，默默地撤下了。社會住宅至今卻完全沒有蓋出半戶。

 以上都是營建署該負起的政治責任，沒想到葉隨即高升為桃園縣副縣長。想到這種傢伙竟然是國家住宅政策最高主管，實在很難不悲從中來。

 合宜住宅其實就是國民黨的政商結構金權城市新型態，從中央到地方、從總統府到立法院、從官員到建商，再用低於市價可以購屋的誘因獲取民眾支持，構成一個綿密  的利益交換網絡。

 但這一切為什麼會發生？總如馬克斯韋伯說的，需要有民眾唯心世界的配合，那就是「有土斯有財」，也因此，我國住宅自有率因此高達85%，綜使已經有125萬戶空  屋，大家還是看不開去買房。

※基督徒的反省

 事實上，對真正跟隨基督腳步的人來說，炒房就是一種罪惡的事，因為炒房將造成別人的痛苦，自己獲得不義之財，有違耶穌的訓誨。路加福音第九章第58節，耶穌  說：「狐狸有洞，天空的飛鳥有窩，只是人子沒有枕頭的地方。」當然這段經文前後講的是拋下一切跟隨耶穌，但活在當下的我們仍然需要有個可以休息、安居、進行  勞動再生產的家。希望我們有足夠的信心與努力，讓台灣的房價（租金）合理，讓年輕人創意無限勇敢學習，讓弱勢者在台灣有喘息的空間。